Czy inwestowanie w kamienice się opłaca? – Kamila Rowińska rozmawia z Kubą Karlińskim [video + tekst]

Kamila Rowińska: Wielokrotnie opowiadam Wam o tym, jak ważne jest inwestowanie pieniędzy aby uzyskać przychód pasywny albo pomnożyć swój majątek. Często zadajecie mi pytanie, w co ja inwestuję. Odpowiadam, że w nieruchomości, między innymi w kamienice do remontu.

Aby przybliżyć Wam ten temat, przyleciałam do Warszawy, aby przeprowadzić rozmowę z specjalistą w tej dziedzinie. Jest nim Kuba Karliński, założyciel firmy MAGMILLON, która zajmuje się m.in. inwestowaniem w kamienice. 

Kuba, co trzeba zrobić, aby móc zacząć inwestować w kamienice?

Kuba Karliński: Trzeba przede wszystkim wiedzieć, czego się chce. Odłożyć trochę kapitału, bo te inwestycje wymagają konkretnej gotówki, konkretnego nakładu finansowego, ewentualnie zdolności kredytowej, jeżeli inwestycja ma polegać na zakupie konkretnego lokalu. Natomiast my robimy turbo-inwestycje. Kupujemy razem z inwestorami całą kamienicę po to, żeby ją wyremontować, a później produkt końcowy – lokale mieszkalne i usługowe sprzedać albo wynająć. 

Minimalna kwota inwestycji w przypadku naszych projektów to 100 tys. zł . Zbieramy zazwyczaj kilkunastu lub kilkudziesięciu inwestorów i dysponując kwotą kilku czy więcej milionów zł jesteśmy w stanie kupić nieruchomość, która byłaby niedostępna dla przeciętnego indywidualnego inwestora. 

Kamila Rowińska: Załóżmy, że ktoś chce pomnożyć swój majątek, ma 100, 200, 300 tysięcy złotych albo milion. Przychodzi wtedy do Was a Wy macie gotowe portfolio kamienic, w które aktualnie można zainwestować ?

Kuba Karliński: W jednym momencie mamy w procesie przygotowywania analizy, negocjacji zazwyczaj od kilku do kilkunastu różnych nieruchomości. Negocjacje dotyczące zakupu kamienicy trwają bardzo często nie tygodnie, miesiące, tylko wręcz lata i to po prostu jest kwestia cierpliwości.

Kupić nieruchomość drogo można bez problemu, natomiast nie o to chodzi. Chodzi o to, żeby kupić nieruchomość, co do której jesteśmy pewni, że faktycznie spełni swój cel, tzn. pomoże pomnożyć kapitał. Zakup musi nastąpić w odpowiedniej cenie, żeby finalnie, po doliczeniu nakładów na remont, które trzeba wyłożyć dodatkowo, po sprzedaży lub wynajmie nieruchomości zostawała jeszcze marża.

Na bieżąco mamy różne oferty. Zarówno kamienice, jak i takie projekty, gdzie mamy grunt, na którym budujemy. W ten sposób proponujemy takiemu inwestorowi projekt, który realizujemy i który nie wymaga profesjonalnej wiedzy, doświadczenia, a przede wszystkim czasu, który inwestor musiałby poświęcać na ten projekt. My się tym zajmujemy, a inwestor pełni rolę pasywną. Oczywiście jest na bieżąco informowany na temat postępów projektu i tym jak jego pieniądze pracują.

Kamila Rowińska: To, co mnie przekonało, żeby inwestować właśnie z Wami to jest to, że gdybym sama chciała zainwestować w kamienice albo w coś, co się totalnie rozpada, to nie mam wystarczającej wiedzy na ten temat. 

Kuba Karliński: Aby skutecznie inwestować, potrzeba nie tylko kapitału, ale też wiedzy, doświadczenia i czasu. W przypadku człowieka sukcesu w biznesie, o ile łatwo o pieniądze, to już z czasem wolnym jest gorzej.

Kiedy ktoś dysponuje kapitałem kilku milionów złotych, to najczęściej ma swój biznes, swoje projekty i jest ekspertem w swojej dziedzinie. Natomiast tutaj jest trochę inne pole. Niektórzy nasi inwestorzy mają różnego rodzaju projekty za sobą, gdzie zdarzało im się remontować kamienice, ale to na takiej zasadzie, że kupili, ktoś im zrobił remont, a potem się okazywało, że można to było zrobić taniej, lepiej, bądź skuteczniej.

Kamila Rowińska: Myślę, że każdy z nas, kto chociaż małe mieszkanko remontował to wie, że można się nieźle przeliczyć i że nie wszystko idzie tak, jak by się chciało.

Kuba Karliński: Zasadniczo mamy większe koszty, niż byśmy chcieli, projekt trwa zwykle dłużej, niż planowaliśmy. Rzadko kiedy się zdarza, żeby ktoś nie miał żadnego doświadczenia. Wydaje się nam, że jeżeli wyremontowaliśmy jakieś jedno mieszkanko, to jesteśmy ekspertami i jesteśmy w stanie przeprowadzić każdy dowolny projekt. To jest bardzo, bardzo, bardzo mylne wrażenie.

Kamila Rowińska: W jaki sposób przygotowujecie się do zakupu kamienicy?

Kuba Karliński:  Podchodzimy do każdego projektu metodycznie. Przede wszystkim sprawdzamy bardzo dokładnie pod względem prawnym stan nieruchomości. Szczególnie w Warszawie, w której po dekrecie Bieruta po wojnie wszystkie nieruchomości były znacjonalizowane i odebrane ówczesnym właścicielom, dzisiaj sytuacja prawna jest bardzo skomplikowana. Latem 2016 r. zostały nagłośnione konkretne przykłady nieprawidłowości, niektórym osobom postawiono zarzuty i tak naprawdę cały czas nie wiadomo, jak ta sprawa się skończy.

Kamienicę na Brzeskiej, w której jesteś inwestorem kupiliśmy od dwóch współwłaścicielek, starszych pań, których ojciec był jej ostatnim właścicielem przed nacjonalizacją. Zabrano mu tę kamienicę na mocy dekretu Bieruta. Nie chcę powiedzieć, że mieliśmy szczęście, bo wiem, że szczęście przychodzi do tych, którzy są przygotowani.

Nasi prawnicy przeprowadzili dokładny audyt prawny i wszystkie dokumenty w księgach wieczystych sądu, w Samorządowym Kolegium Odwoławczym, w Urzędzie Miasta były sprawdzane. Bardzo dokładnie wiedzieliśmy co się po kolei działo z tą nieruchomością. To trzeba bezwzględnie sprawdzić i czasami może zająć to dni, czasami tygodnie, ale może się też tak zdarzyć, że brakuje jakichś dokumentów w różnych urzędach i ten proces zdecydowanie się wydłuża. 

Druga kwestia to kwestia zweryfikowania nieruchomości pod względem technicznym, budowlanym i to jest kwestia bardzo dokładnego oszacowania kosztów związanych z remontem.

Kamila Rowińska: Mówiąc wprost, czy to się nie zawali, czy da się odremontować i ile to będzie kosztowało.

Kuba Karliński: Ile czasu to zajmie, które prace będziemy wykonywać, w jakiej kolejności. I tu na Brzeskiej mieliśmy taką sytuację, że pierwotnie plan był taki, żeby podbijać fundamenty metodą tradycyjną, natomiast zajęłoby to mniej więcej rok. Nie można odkopać całych fundamentów, zalać betonem, bo nieruchomość by się zawaliła. Trzeba to robić odcinkami, a tutaj generalny wykonawca, który realizuje remont, zaproponował znacznie szybszą technologię, trochę droższą, ale taką, która de facto dzięki temu, że zabiera mniej czasu, pozwala zaoszczędzić na pozostałych kosztach.

Wszystkie elementy trzeba bardzo dokładnie sprawdzić i trzeba wiedzieć, że stara substancja, stare nieruchomości szczególnie te ponad kilkudziesięcioletnie kryją w sobie wiele niespodzianek i jedna rzecz jest pewna: my wiemy z góry, że przy każdym projekcie będziemy mieli jakieś niespodzianki, pytanie tylko jakie i gdzie.

Kamila Rowińska: Tutaj były jakieś niespodzianki?

Kuba Karliński:  Główne wyzwanie, w miarę jak zdejmujemy tynki i odkrywamy, nie ma już ścianek działowych tutaj w kamienicy, a zostały jeszcze stropy, to widzimy, że stan techniczny większości ścian jest gorszy, niż nam się to pierwotnie wydawało, w niektórych miejscach jest więcej spękań.

Przez pierwszych kilka tygodni, kiedy zaczęły się prace ze zszywaniem murów, to ponad kilometr tych szpar, czy pęknięć został zszyty. Nieruchomość ma 3.200 m2 powierzchni użytkowo-mieszkalnej (PUM), natomiast działka, na której stoi, nie jest duża, więc 1.000 metrów bieżących to dużo. Na pewno możemy się jeszcze spodziewać elementów konstrukcyjnych, które trzeba zrobić bardzo dobrze od dołu, wzmacniając te elementy najbardziej newralgiczne, które utrzymują całą konstrukcję nieruchomości na wyższych kondygnacjach.

Dzisiaj rano mieliśmy koordynację z generalnym wykonawcą, inspektorem nadzoru, kierownikiem budowy i okazało się, że w ściankach pomiędzy oknami witryn, które wychodzą na ulicę Brzeską, pomiędzy oknami są stalowe słupy, o których nie wiedzieliśmy. Wiedzieliśmy, że są w kilku miejscach, ale jest ich zdecydowanie więcej i są w słabym stanie. Kamienica ma ponad sto lat i trzeba je wymienić. Jest to pewnego rodzaju niespodzianka, ale z drugiej strony spodziewana, bo wiedzieliśmy, że przy murach i konstrukcji będziemy mieli sporo pracy.

Kamila Rowińska: To musi być fascynujące – kupić kamienicę, rozbierać ją i za chwilę dowiadywać się, co się tutaj dzieje.

Kuba Karliński: Jest taka mądrość ludowa, żeby nie kupować kota w worku. Prześwietlamy ten worek, oglądamy go i staramy się faktycznie zajrzeć do środka. Przy starej substancji, dopóki się nie skuje tynku, czasami nawet części muru nie spróbuje rozebrać, to tak do końca nie wiadomo, czego się spodziewać. Jak sobie z tym radzić? Przede wszystkim planując projekt w taki sposób, aby dać sobie więcej czasu, więcej środków na realizację zadań, które w środku mogą się pojawić.

Kamila Rowińska: Jeżeli ktoś przychodzi do Was z tą kwotą pieniędzy, jakie są po kolei kroki, które się dzieją? Daję Wam pół miliona. I co?

Kuba Karliński:  Kroki zależą od formy prawnej, w jakiej realizujemy inwestycję.

Większość inwestycji realizujemy w formie spółek celowych komandytowych i w takiej sytuacji inwestor formalnie przystępuje do spółki jako komandytariusz, jako wspólnik, który wnosi kapitał. Jest zwolniony z ryzyka z odpowiedzialności za to, co się dzieje w spółce z jednej strony, a z drugiej strony jest uprzywilejowany i partycypuje w podziale zysku na końcu.

Podpisujemy umowę o współpracy, czy umowę inwestycyjną, która opisuje dokładnie, co się będzie działo, jak będzie realizowany projekt, jaki to jest projekt, z jaką nieruchomością i tam jest zapisana uzgodniona kwota inwestycji.

Następnie inwestor dokonuje przelewu środków na rachunek bezpośrednio związany ze spółką celową w ślad za podpisaniem tej umowy i w ślad za aktem notarialnym, który formalnie sprawia, że przystępuje do takiej spółki.

Jeżeli inwestycję realizujemy w formie bezpośredniej, np. zakup części, czy całości nieruchomości, wtedy najczęściej albo jest to pełnomocnictwo do tego, żeby do takiego aktu przystąpić, środki przelewane na rachunek zabezpieczony w banku i umowa, tudzież pełnomocnictwo na podstawie którego jesteśmy w stanie w imieniu inwestora dokonać na jego rzecz zakupu konkretnego udziału lub całej nieruchomości i w ślad za tym aktem są później zwalniane środki z rachunku zabezpieczonego.

Kamila Rowińska:  Kiedy można się spodziewać zysków, wypłat?

Kuba Karliński: To zależy konkretnie od inwestycji. Na samym początku ustalamy od razu, jaki jest okres inwestycji, czy to jest rok, dwa, trzy i informujemy w raportach na bieżąco, jaki jest status inwestycji. Jeżeli jesteśmy w stanie zwrócić inwestorom część kapitału, czy wypłacić częściowe zyski zanim ten umówiony czas minie, to oczywiście to robimy, bo nasz cel i nasz interes jest taki, żeby ten projekt poprowadzić jak najkrócej, jak najlepiej i z jak najwyższą stopą zwrotu. Ten model jest tak skonstruowany, że my zarabiamy przede wszystkim na tym, że projekt odnosi sukces i udział w zysku na końcu to jest ten kluczowy parametr, który jest dla nas istotny. Robimy wszystko, żeby do tego doprowadzić.

W trakcie inwestycji przywiązujemy dużą wagę do tego, żeby inwestorów na bieżąco informować.

Kamila Rowińska: Tak, to prawda, dostaję regularnie maile.

Kuba Karliński: Każdy z inwestorów otrzymuje przynajmniej co pół roku szczegółowy raport z podsumowaniem tego, co się stało z jego inwestycją, jakie są plany na kolejne miesiące, zestawienie podstawowych pozycji z rachunku finansowego. Informujemy też na bieżąco o realizacji głównych prac .

Zapraszamy tutaj do śledzenia nas na Instagramie, czy na Facebooku. Jeżeli inwestor ma chęć, zapraszamy do kontaktu indywidualnego częściej i jeżeli będzie taka chęć, zapraszamy na spotkanie albo na rozmowę, albo na nieruchomość. Można zawsze przyjść, zobaczyć co się dzieje.

Kamila Rowińska: Z tego co wiem, Wy jako firma też bardzo często inwestujecie również swój kapitał.

Kuba Karliński: Jesteśmy dokładnie tak samo zainteresowani sukcesem projektu i jego wynikiem, jak inwestorzy finansowi, czy pasywni.

Kamila Rowińska: Rzekłabym nawet, że bardziej.

Kuba Karliński: Tak, oczywiście że tak! Planujemy uruchomienie kolejnych projektów i oczywiście wiadomo, że inwestorzy, którzy będą mieli pozytywne doświadczenia z jednego projektu i będą mieli dodatkowe środki na inwestycję, to wtedy jest większa szansa, że będą chcieli zainwestować je u nas i zaangażować się w kolejne przedsięwzięcie.

Kamila Rowińska: Czyli jest tak, że ta kamienica będzie gotowa w dwa lata?

Kuba Karliński: Troszkę dłużej, 2,5 roku, ale w pierwotnie komunikowanych trzech latach się zmieścimy.

Kamila Rowińska: Czyli: za 2-3 lata Brzeska 18 zostaje odremontowana i wtedy przychodzi czas na to, żeby zacząć sprzedawać te lokale?

Kuba Karliński: Oj, nie.

Ruszamy ze sprzedażą lokali, gdy tylko mamy załatwione wszystkie kwestie formalne: dokumentację techniczną i prawomocne pozwolenie na budowę. Remont kamienicy na Brzeskiej finansujemy z kredytu bankowego. Jednym z podstawowych warunków uruchomienia kredytu bankowego jest udokumentowanie sprzedaży określonego procentu powierzchni mieszkań. Prace remontowe na Brzeskiej 18 rozpoczęły się w czerwcu 2016 r., a 3 miesiące później mieliśmy sprzedane prawie wszystkie mieszkania.

Jeżeli ktoś miałby chęć kupić fajne, ładne mieszkanie w nowo wyremontowanej kamienicy na Pradze – to zapraszam, jeszcze ich kilka zostało: www.brzeska18.pl. Można tu także wynająć na parterze lokal komercyjny w starych wnętrzach.

Kamila Rowińska: Oczywiście ci inwestorzy, ja ze swojego doświadczenia już mogę powiedzieć, którzy przystąpili do zakupu kamienicy, z reguły dowiadują się pierwsi o tym, jakie są lokale i mogą zapisać się w kolejce.

Kuba Karliński: Mogą sobie wybrać lokal ze wszystkich dostępnych w pierwszej kolejności, tak, jak najbardziej, przy czym istotne jest to, że lokale inwestorzy nabywają po cenie rynkowej, czyli takiej, jaką płacą klienci, którzy w danym monecie podejmą decyzję, że chcą kupić, natomiast ten zakup jest rozliczany z zainwestowanego kapitału i z wypracowanego zysku na końcu inwestycji z jednej strony, a z drugiej strony jest tak, że lokal lokalowi nierówny i te lokale, które są najbardziej atrakcyjne, najciekawsze zazwyczaj sprzedają się w pierwszej kolejności. To szansa dla inwestorów, żeby kupić najfajniejsze lokale w cenie zdecydowanie niższej, niż później będą kupować klienci.

Jeżeli mamy zebraną określoną pulę sprzedanych lokali, to wtedy te kolejne będziemy sprzedawać po cenie możliwie jak najwyższej dlatego, że jedynym celem, jaki mamy w realizacji projektu jest osiągnięcie jak najwyższego zysku. Wiadomo, że inwestorzy inwestują, my inwestujemy w ten projekt po to, żeby na nim możliwie jak najlepiej zarobić.

Kamila Rowińska: Czyli pieniądze można wybrać w postaci gotówki i można ją również później z Wami reinwestować, albo można wybrać część pieniędzy w lokalu, część w gotówce, wybrać większy lokal za cenę wyższą niż się zainwestowało i dopłacić różnicę. Jakiej stopy zwrotu z inwestycji może się spodziewać inwestor, ponieważ normalnie, kiedy ktoś myśli np. o kupnie mieszkania na wynajem, to jest średnio 8% w skali roku. Tak?

Kuba Karliński: To chyba w Gliwicach. W Warszawie, która jest największym rynkiem, najbardziej prężnym, te stopy zwrotu są zdecydowanie niższe. W aktualnych ostatnich danych, jakie widziałem to było 4,95% w skali roku (2016).

Kamila Rowińska: To będzie znacznie więcej, niż lokata.

Kuba Karliński: Lokaty teraz to jest 1,5%, może 2% w skali roku, więc mimo wszystko jest to więcej, raptem dwa razy, czy dwa i pół razy więcej, niż na lokacie bankowej.

Kamila Rowińska: Ale pracę musisz włożyć.

Kuba Karliński: Dokładnie tak. Jeżeli chce się samemu tę pracę wykonać, trzeba ten czas uwzględnić w kalkulacji. Ewentualnie, jeżeli chcemy zaangażować jakiegoś profesjonalnego operatora, żeby nam zarządzał wynajmem mieszkania, to oczywiście on weźmie swoje wynagrodzenie i nam ta stopa zwrotu spadnie.

Niedawno jeszcze stopa zwrotu w Warszawie przy wynajmie wynosiła średnio 4%, a ja znam mnóstwo osób, które takiej stopy nie są w stanie osiągnąć. Mieszkanie mieszkaniu nierówne, a nie ma tutaj gwarancji na jak długi okres mieszkanie uda się wynająć i jaka będzie później wypłacalność najemców.

Bardzo często zdarza się, że najemcy przestają płacić. Natomiast tutaj, w przypadku inwestycji w projekty remontowe, deweloperskie, jakie realizujemy, oferujemy stopy zwrotu na poziomie 10-12% procent w skali roku.

Do niedawna jeszcze te procenty mogły być znacznie wyższe, natomiast rynek bardzo dynamicznie się zmienia i dzisiaj nie można mówić o kilkudziesięciu procentach zwrotu w skali roku, bo to się wydaje aż dziwne i podejrzane. Jeżeli stopa zwrotu w skali roku wynosi 10-12%, przy pełnym zabezpieczeniu na nieruchomości w trakcie trwania całego projektu, to jest bardzo dobra inwestycja.

Kamila Rowińska: Podsumowując – można wystartować z Magmillonem od kwoty 100 tys. zł. I aby to zrobić wystarczy umówić się z Wami na spotkanie. Gdyby okazało się, że macie jeszcze jakieś pytania, to można je dodać w komentarzu pod tym video i wtedy myślę, że Kuba z przyjemnością odpowiesz?

Kuba Karliński: Z przyjemnością odpowiem. Mamy do czynienia z pozornie bardzo skomplikowaną materią, jednak wystarczy chcieć się w nią wgryźć, żeby przestała być czarną magią i żeby zobaczyć, jak faktycznie ten rynek działa. Tutaj jest mnóstwo fajnych, ciekawych opcji i możliwości, tylko trzeba chcieć z nich korzystać.

Kamila Rowińska: Zapraszam Was do tego, abyście jeszcze bardziej zainteresować tematem inwestowania, ale tak jak zawsze Wam powtarzałam, zainteresować się i poznać. Nie tylko i wyłącznie dlatego, że ktoś, komu ufacie albo ktoś, kogo lubicie powiedział, że to jest dobra opcja dla niego, to jest dobra opcja dla mnie, dobra opcja dla Kuby, natomiast czytać, starać się zrozumieć, sprawdzić, czy to jest coś, co jest odpowiednie dla Was. Najlepiej jest przyjść również na spotkanie, przeczytać dokumenty, poczytać jeszcze więcej na ten temat, tak jak Kuba powiedział na początku i wtedy dopiero podjąć decyzję o inwestowaniu.

 

No votes yet.
Please wait...
1 Komentarz
  1. malowanie ścian

    Dobry, rzeczowy, konkretny, bez przysłowiowego lania wody.
    Nie cierpię artykułów które nic nie wnoszą i są pisane
    chyba dla samego pisania. Tutaj mamy ewidentne przeciwieństwo tego.
    I to mnie niezmiernie cieszy. Pozdrawiam autora i czekam na więcej

Leave a reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*

Napisz do nas

Masz pytanie? Propozycję współpracy? Wyślij proszę wiadomość.

Wysyłam...

©2017 Rowińska Business Coaching | Regulamin | Wysyłka | Polityka cookies | Program partnerski

Personal Branding by GrandBrand GrandBrand

BEZPŁATNY EBOOK

Log in with your credentials

Forgot your details?